Blog & Haberler

Profesyonel ekipler tarafından aşağıdaki alanların belirli periyotlarla temizlenmesi önerilir:

• Apartman giriş kapısı
• Merdivenler
• Kat holleri
• Asansör kabini ve kapıları
• Camlar
• Korkuluklar
• Posta kutuları
• Otopark girişleri
• Bina çevresi
• Bahçe yolları
• Çöp toplama alanları      

Profesyonel temizlik hizmeti sayesinde;

• Ortak alanlarda hijyen sağlanır.
• Toz ve kir birikimi önlenir.
• Kötü kokular oluşmaz.
• Kayma ve düşme riski azalır.
• Apartmanın değeri korunur.
• Misafirler için daha olumlu bir ilk izlenim oluşur.
• Bina sakinlerinin memnuniyeti artar.    

Apartman ve sitelerde ortak kullanım alanları gün içerisinde onlarca kişi tarafından kullanılmaktadır. Merdivenler, asansörler, bina girişleri, korkuluklar ve koridorlar düzenli temizlenmediğinde hem hijyen sorunları oluşur hem de bina estetik görünümünü kaybeder. Düzenli ve profesyonel temizlik, yaşam kalitesini artıran en önemli hizmetlerden biridir.

Aidatların zamanında ödenmesi;

• Binanın bakımının aksamasını önler.
• Ortak alanların temiz kalmasını sağlar.
• Teknik arızalara hızlı müdahale edilmesine yardımcı olur.
• Diğer kat maliklerinin mağdur olmasını engeller.

Apartman aidatları hangi kriterlere göre belirlenir? Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde aidat hesaplama yöntemlerini ve dikkat edilmesi gerekenleri öğrenin.

Apartman Aidatları Nasıl Hesaplanır?

Apartman ve site yaşamının düzenli sürdürülebilmesi için ortak giderlerin karşılanması gerekir. Bu giderler, kat maliklerinden veya bağımsız bölümü kullanan kişilerden aidat olarak tahsil edilir. Aidatların doğru belirlenmesi ve şeffaf şekilde yönetilmesi, bina içindeki huzurun korunmasına katkı sağlar.

Aidat Neleri Kapsar?

Apartmanın özelliklerine göre aidat kapsamında şu giderler yer alabilir:

• Ortak alanların temizlik giderleri
• Asansör bakım ve muayene ücretleri
• Elektrik ve su gibi ortak kullanım giderleri
• Kapıcı veya görevli personel ücretleri
• Bahçe ve çevre düzenlemesi
• Güvenlik hizmetleri
• Teknik bakım ve onarım giderleri
• Yönetim hizmet bedeli

Aidat Nasıl Belirlenir?

Aidat miktarı genellikle kat malikleri kurulunda alınan karar doğrultusunda belirlenir. Bütçe hazırlanırken yıl içinde oluşması beklenen ortak giderler hesaplanır ve bağımsız bölümlere paylaştırılır.

ALQ Yönetim olarak Erzurum'da;

• Profesyonel apartman ve site yönetimi
• Şeffaf muhasebe sistemi
• Aidat takip hizmeti
• Düzenli temizlik organizasyonu
• Teknik bakım koordinasyonu
• 7/24 iletişim desteği

sunarak apartman ve site yönetiminde güvenilir çözümler üretiyoruz.

Sonuç

Doğru yönetim şirketi seçimi, binanızın uzun yıllar düzenli ve güvenli şekilde yönetilmesini sağlar. Profesyonel yönetim sayesinde hem mali süreçler hem de teknik hizmetler tek elden planlı şekilde yürütülür.

Apartman veya site yönetimi, yalnızca aidat toplamakla sınırlı değildir. Mali yönetimden teknik bakım süreçlerine, temizlikten resmi işlemlere kadar birçok konuda profesyonel destek gerektirir. Doğru yönetim şirketini seçmek, hem binanızın değerini korur hem de yaşam kalitesini artırır.

1. Şeffaf Mali Yönetim

Gelir ve giderlerin düzenli raporlanması, tüm kat maliklerinin güvenini artırır.

2. Deneyimli Yönetim Ekibi

Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuata hâkim bir ekip, olası sorunların önüne geçer.

3. Düzenli Aidat Takibi

Aidatların zamanında takip edilmesi ve kayıt altına alınması, ortak giderlerin aksamasını önler.

4. Teknik Bakım Organizasyonu

Asansör, hidrofor, yangın sistemi ve diğer teknik ekipmanların periyodik bakımları planlı şekilde yürütülmelidir.

5. Temizlik Hizmetleri

Ortak kullanım alanlarının düzenli temizliği, sağlıklı ve güvenli bir yaşam ortamı oluşturur.

6. Hızlı İletişim

Kat maliklerinin taleplerine hızlı dönüş yapılması, memnuniyeti artırır.

7. Hukuki Süreç Takibi

Aidat alacakları ve resmi işlemler yasal çerçevede takip edilmelidir.

8. Düzenli Toplantılar

Kat malikleri bilgilendirilmeli ve alınan kararlar kayıt altına alınmalıdır.

9. Dijital Takip Sistemleri

Online ödeme ve dijital raporlama sistemleri yönetimi kolaylaştırır.

10. Referans ve Güven

Firmanın daha önce yönettiği projeler ve hizmet anlayışı değerlendirilmelidir.

ALQ Yönetim olarak;

• Profesyonel apartman ve site yönetimi
• Aidat takip sistemi
• Gelir-gider raporlaması
• Ortak alan temizlik hizmetleri
• Teknik bakım organizasyonu
• Hukuki süreç takibi
• 7/24 destek hizmeti

sunuyoruz.

Profesyonel bina yönetimi yalnızca aidat toplamak değil; binanın değerini korumak, düzenli işletilmesini sağlamak ve kat maliklerinin yaşamını kolaylaştırmaktır. Erzurum'da güvenilir ve şeffaf bir yönetim hizmeti arıyorsanız, ALQ Yönetim ihtiyaçlarınıza uygun çözümler sunmaktadır.

Erzurum'da apartman ve site sayısı her geçen yıl artmaktadır. Büyüyen yaşam alanlarında profesyonel yönetim sayesinde düzen korunur, ortak giderler kontrol altında tutulur ve bina sakinlerinin yaşam kalitesi yükselir.

• Aidatların düzenli takibi ve raporlanması
• Gelir-gider hesaplarının şeffaf yönetimi
• Ortak alanların düzenli temizliği
• Asansör, yangın sistemi ve diğer teknik ekipmanların takip edilmesi
• Resmi evrak ve yasal süreçlerin eksiksiz yürütülmesi
• 7/24 iletişim ve hızlı çözüm desteği

Apartman ve site yaşamı her geçen gün daha karmaşık hale gelmektedir. Aidat takibi, ortak alanların temizliği, teknik bakım, yasal yükümlülükler ve mali işlemler profesyonel şekilde yürütülmediğinde hem zaman kaybı hem de komşular arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu nedenle profesyonel bina yönetimi hizmeti, modern yaşamın önemli bir parçası haline gelmiştir.

Kat mülkiyeti hukukunda aidat (genel gider avansı), bir apartman veya sitede yaşayan kat maliklerinin ortak alanların temizlik, güvenlik, aydınlatma, personel maaşları ve bakım-onarım gibi masraflarını karşılamak üzere her ay yönetim bütçesine ödemekle yükümlü oldukları yasal paydır. 

Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, bu konuda açık bir hüküm içeriyor:

“Kat maliklerinden her biri, arsa payı oranında giderlere ve avansa katılmakla yükümlüdür.”

Yani daireniz boş olsa da, binanın ortak giderlerine (örneğin: asansör bakımı, temizlik, sigorta, güvenlik, muhasebe, yönetim hizmeti gibi) katkıda bulunmak zorundasınız.
Aidat ödemesi, dairenin kullanılıp kullanılmadığına değil, kat malikliği sıfatına bağlıdır.

Boş daire sahipleri şu giderlere katılmakla yükümlüdür:

• Apartman yönetim hizmeti bedeli
• Temizlik ve ortak alan bakım giderleri
• Asansör bakım giderleri
• Güvenlik, sigorta ve muhasebe masrafları
• Ortak elektrik ve su tüketimi

Ancak daire kullanılmadığı için bireysel sayaçlı giderler (örneğin su, elektrik, doğalgaz) doğal olarak sıfır olur.

Aidat borcu yasal bir yükümlülük olduğu için, ödemediğinizde yönetim icra takibi başlatabilir.
Bu işlem tamamen yasaldır ve Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde esas alınarak yürütülür.
Hatta yargıtay kararları, “boş dairenin aidattan muaf tutulamayacağı” yönündedir.

Boş daire sahipleri de Kat Mülkiyeti Kanunu gereği aidat ödemekle yükümlüdür.
Bu kural, binanın ortak düzenini ve finansal sürdürülebilirliğini korumak için gereklidir.

Apartman ve sitelerde sıklıkla rastlanılan uyuşmazlık türü bazı kat maliklerinin aidat ödememesi ile ilgilidir. Apartman ve sitelerde ortak alanların ilgililerce birlikte kullanılmasına bağlı olarak ve kat mülkiyetinin niteliği itibariyle birtakım ortak harcamalar yapılmaktadır. Bu gider kalemlerinin karşılanması için de kat maliklerinden aidat (avans) toplanması gerekmektedir. Apartman veya sitelerin olağan işleyişinin ve sürdürülebilirliğinin sağlanması için aidat ödenmesi zorunludur.

Peki hukuken aidat ödemelerinden kim sorumludur? Apartman ve site olarak tabir ettiğimiz yapılarda mülkiyet hakkına sahip olunmasına bağlı olarak talep edilen aidatı ödeme yükümlülüğü bağımsız bölüm malikine aittir. Bu durum 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Bağımsız bölüm maliki aidatların ödenmesi konusunda yönetime ve diğer kat maliklerine karşı birincil olarak sorumludur. 

Apartman veya sitelerin olağan işleyişinin bozulmaması için kat maliklerince ödenmeyen aidatların en kısa sürede tahsilatının sağlanması gerekmektedir. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca kat maliki dışında ilgili bağımsız bölümden sürekli olarak faydalanan kişilerden de ödenmeyen aidatların talep edilebileceği düzenlenmiştir. Buna göre; 

Bağımsız bölümde kiracı olarak bulunan kişi kat maliki tarafından ödenmeyen aidatlardan sorumludur. Ancak KMK m.22/1 hükmü kapsamında kiracının aidatlardan sorumluluğunun kiraya verene ödemesi gereken kira bedeli tutarı kadarıyla sınırlı olduğu ve kiracının yönetime ödediği aidat tutarının kira borcundan düşüleceği belirtilmiştir. 

Belirtelim ki ilgili kanun maddesiyle amaçlanan ödenmeyen aidatların tahsil edilebilmesi için bağımsız bölümde kiracı sıfatıyla oturan kişiden kat malikinin kira alacağı olması varsayımıyla söz konusu kira alacağının aidat borcuna karşılık kiracıdan talep edilebilme imkanının sağlanmasıdır.

Kiracı ile kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesinde aidat ödemelerinin kiracıya ait olduğu kararlaştırılsa dahi bu durum tarafların iç ilişkisi olup kat maliki tarafından yönetime veya diğer kat maliklerine karşı ileri sürülemez. Kat maliki ödenmeyen aidat borcunu ödedikten sonra kira sözleşmesi uyarınca kiracıya rücu edebilecektir. 

Kat mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak giderlere karşılık talep edilen aidatın hangi gider kalemlerinden oluştuğu, kiralananın aynına mı yoksa taşınmazın kullanımına mı ilişkin olduğu veya kira hukuku mevzuatının emredici hükümlerine aykırı olup olmadığı gibi hususlar da yine tarafların iç ilişkisi olup yönetime veya diğer kat maliklerine karşı ileri sürülemez.

Kiracının ödenmeyen aidatlar sebebiyle sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu dahilinde ikincil niteliktedir. Kiracının kiraya verene kira borcunun bulunmaması, kira sözleşmesinin sona ermesi vs. hallerde yüksek mahkeme içtihatları doğrultusunda ödenmeyen aidat borçları kiracıdan talep edilemeyecektir. 

KMK m.22/1 gereğince ödenmeyen aidatlardan sorumlu olan bir diğer kişi ilgili bağımsız bölümde oturma veya intifa hakkına sahip olanlardır. Yine, ilgili bağımsız bölümden sürekli olarak yararlanan kat malikinin eşi, kardeşi, mirasçıları, yakınları veya diğer üçüncü kişiler de ödenmeyen aidatlardan sorumludur. Yönetim veya diğer kat malikleri aidat alacağı için bu kişilere karşı da icra takibi ve dava yoluna başvurabilecektir. 

Kira sözleşmesine taraf olmayan kiracının eşi de bağımsız bölümden sürekli faydalanan sıfatıyla ödenmeyen aidatlardan sorumlu olacaktır. Kiracının eşi; “kiracının sadece kiraya verene ödemesi gereken kira bedeli ile sınırlı olarak aidattan sorumlu olduğuna”  dair hükümden TBK m.349 uyarınca (veya sözleşme akdederek) kira sözleşmesinin tarafı olmadığı müddetçe yararlanamayacaktır.

Özetle, ödenmeyen aidat borçları sebebiyle yönetim ile diğer kat maliklerinin esas muhatabı bağımsız bölümün malikidir. Ayrıca ilgili kat maliki ile birlikte somut durumda şartları mevcutsa bağımsız bölümden devamlı olarak yararlanan kişilerde ödenmeyen aidat borçlarından sorumludur. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması da bu yöndedir. (Yargıtay 20. HD., E. 2017/1830 K. 2017/10829 T. 20.12.2017, Yargıtay 20. HD., E. 2017/6529 K. 2018/1726 T. 13.3.2018, Yargıtay 18. HD 13.06.2005 T., E. 2005/5051 K. 2005/6180)

Apartman ve sitelerde düzenli temizlik, yaşam kalitesini doğrudan etkileyen önemli bir faktördür. Erzurum’da profesyonel site temizlik ve bina yönetimi hizmetleri, yaşam alanlarının daha sağlıklı ve düzenli olmasını sağlar.
Profesyonel bina yönetimi firmaları, temizlik hizmetlerini belirli bir plan doğrultusunda yürütür. Merdiven temizliği, ortak alanların hijyeni ve çevre düzeni düzenli olarak yapılır.
Site temizlik hizmetleri şunları kapsar:
Merdiven ve koridor temizigi      
Asansör temizliği
Bahçe ve çevre düzeni
Çöp alanlarının düzenli temizliği
Düzenli temizlik yapılan sitelerde hem yaşam kalitesi artar hem de bina değeri korunur…

Apartman ve site yönetiminde en önemli konulardan biri aidat takibidir. Erzurum’da birçok site ve apartman, aidatların düzenli toplanamaması nedeniyle finansal sorunlar yaşamaktadır. Bu nedenle profesyonel bir aidat takibi hizmeti almak büyük önem taşır.

Aidat gecikmelerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 20 uyarınca geciken her ay için %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Yönetim, ödenmeyen aidatlar için doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Ayrıca yönetim planında yer alıyorsa, ortak kullanım alanlarına (havuz, spor salonu vb.) kısıtlama getirilebilir.

1. Yasal Gecikme Tazminatı

2. İcra Takibi ve Dava Süreci

3. Ortak Alan Kullanımının Kısıtlanması

Site Yönetimi ile İletişim Kurun
Yeni taşındığınız bir sitede ilk yapılması gereken şey site yönetimi ile iletişime geçmektir. Site yönetimi; güvenlik, temizlik, bakım ve ortak alanların düzenli şekilde yönetilmesini sağlar.
Yeni taşınan sakinlerin:
Site yönetimi iletişim bilgilerini öğrenmesi
Acil durum numaralarını kaydetmesi
Site kurallarını incelemesi
site yaşamına hızlı uyum sağlamalarına yardımcı olur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf bir şekilde açılış, raporlar, bütçe, seçimler ve dilekler sırasına göre hazırlanmalıdır. Yasal zorunluluk gereği bu gündem, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imza karşılığı veya posta ile kat maliklerine tebliğ edilmelidir. 

Enerji tasarrufu için uygulanabilir öneriler...

Bütçe hazırlarken dikkat edilmesi gerekenler...

Geçmiş Giderleri İnceleyin

 Sabit Giderleri Belirleyin

Olası Bakım ve Onarım Giderlerini Ekleyin

Acil Durum Fonu Oluşturun

Toplam Yıllık Gideri Hesaplayın

Aidat Tutarını Belirleyin

 Bütçeyi Kat Maliklerine Sunun
Hazırlanan bütçe şeffaf şekilde kat maliklerine sunulmalıdır.

 Sonuç
Profesyonel şekilde hazırlanan bir site bütçesi; aidatların doğru belirlenmesini, giderlerin kontrol edilmesini ve site yaşamının sorunsuz ilerlemesini sağlar